黎巖：購房者瘋狂“搶著上車”，開發(fā)商齊捧地王，政府樓市調(diào)控越挫越勇，他們各自行為背后存在怎樣的心理?

從2015年的全民炒股，到2017年的全民炒房。“居者有其屋”一直是國民心中的執(zhí)念，“買漲不買跌”的心態(tài)充斥著整個樓市，在心理學上這種現(xiàn)象被稱為“亞當與夏娃效應”，越是限購、禁止的物件，人們越要得到手。購房者的瘋狂“搶著上車”，開發(fā)商的齊捧地王，政府越挫越勇的樓市調(diào)控，他們各自行為背后存在怎樣的心理?“樓市心理調(diào)查”系列深度報道為讀者多視角分析房價暴漲后參與各方的“扭曲”心理。本文為該系列文章第一篇。

為什么北京成為這一輪房價暴漲的領(lǐng)頭羊?“最后一班車”的心理至關(guān)重要。而以此為鏡，進而可以看出房價持續(xù)上漲背后的購買者動因。

這兩個月關(guān)于房價的段子已經(jīng)多得數(shù)不勝數(shù)了，每一個聽起來都很奇葩。

買賣雙方談判中，房主夫妻兩人當場決定離婚，同時把房價提高60萬元;

一處報價728萬元的房子，買房人和賣主從7點半砍價到夜里11點半，最終以745萬成交;

北京四環(huán)邊上一處學區(qū)房，中介動員房主賣房的說法是：小區(qū)里剛剛有同戶型成交700萬元，您如果想賣我們可以給您掛800萬試試。房主將信將疑地同意了，過了一個星期，賣掉了。

北上廣深等大城市最近兩年，房價一直是焦點話題，但這般灼熱的景象還是前所未有。前年是深圳，去年是南京、蘇州、廈門、合肥“四小龍”，今年接力棒傳給了北京。

剛剛過去的一周里(3月6日至3月12日)，北京市商品房成交1589套，環(huán)比上漲31%;成交面積16.47萬㎡，環(huán)比上漲57.76%;成交均價41527元/㎡，環(huán)比上漲3.72%;成交金額68.4億元，環(huán)比上漲63.56%。

每次房價狂野上漲時，總會有各種分析人士從不同角度提出各種判斷：有供地政策造成供應緊缺從而導致房價上漲的供需論，有招拍掛制度導致地價飛漲從而推高房價的成本論，有貨幣注水造成集聚效應的資金論，有從人口凈流入數(shù)據(jù)分析得來的人口論，有從中國城鎮(zhèn)化格局發(fā)展推演出來的大城市論……這些判斷看似每個都有道理，但是每個又都似是而非。

正因為沒有任何一個理論能夠徹底說服人們，再加上貌似更加符合經(jīng)濟規(guī)律的租售比、收入比等數(shù)字進行干擾。在這十幾年房價的大漲中，也一直存在著“多方”和“空方”的意見爭斗。

而這一輪房價上漲，從政府出臺“去庫存”政策以來已經(jīng)在全國輪動了兩年。即使最狂熱的房價多頭也覺得不可思議，所有人都覺得這似乎已經(jīng)不可持續(xù)，但是現(xiàn)實就是這樣——在一邊恐懼中一邊瘋狂，幾乎所有數(shù)得上名號的一二線城市都已經(jīng)在這輪大潮中把房價拽高了一倍以上。

如果我們?nèi)匀怀姓J房子的商品屬性，那么，這次上漲背后的決定性因素早已不是土地、貨幣或政策，而是人們無法按捺的購買心理。

在過去十幾年發(fā)展模式的積淀和國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的階段之下，房子成了人們鎖定自己所屬階級的唯一標的物。因此，這輪上漲被形象地比喻為“上車”。

現(xiàn)在買房的一代主力，是70后和80后。在他們年輕的時候都曾經(jīng)有過相同的遭遇：一輛早已超載的公共汽車，售票員扯著嗓子大喊：兩分鐘后還有一輛!但是不會有人相信她。只要有一絲縫隙，就不能阻擋人們踴躍向上擠的澎湃動力。

相同的恐慌發(fā)生在限購汽車的時候。北京宣布車輛限購新政當晚，人們像潮水一樣地涌進各家4S店，把店里所有庫存的車輛搶購一空。有后來者帶著一把榔頭，把店里展車的玻璃和車燈全部砸碎，用來保證自己能夠順利把這輛車搬回家。事后，因為當晚數(shù)次提價或試圖修改系統(tǒng)后臺時間而改錄銷售信息，有多家4S店受到了重罰。此后所有限購城市概莫能外，直到后續(xù)的城市管理者使用了“即刻宣布、即刻生效”的極端方式，才使得搶購潮不再發(fā)生。

多少年后，那些在當晚搶到了車的人俯視著每每哀號搖不上號的人，都會以勝利者的面貌出現(xiàn)。他們當年搶回來的車早已貶值得一塌糊涂，但是他們搶到了的是被行政壁壘架起的難得的資格。

當人們所搶的是一種資格而非商品的時候，那個資格是近乎無價的。只要有能接手的實力，就絕對會接手。

現(xiàn)在潮水般涌入樓市的人，就帶著和當年限車那個混亂夜晚相同的恐慌。所有人都會承認經(jīng)濟一定有周期，沒有任何商品會無限期上漲，尤其是在這個已經(jīng)在一定程度上實現(xiàn)了自由貿(mào)易的世界。連曾經(jīng)貴為一般等價物的黃金、完全不可再生的礦產(chǎn)和石油都會價格起伏，何況是一套房子。

可是當一個城市顯現(xiàn)出關(guān)門的跡象，而房子是有可能打開這扇門的鑰匙之一，就會有更多本來可買可不買的人在恐慌中“上車”。這是這一輪樓市上漲的根本推動力。不論性價比，不論現(xiàn)實需求，人們搶的是在迅速城鎮(zhèn)化的大潮中能夠作為錨的一個資格。

北京是第一個正式宣布要收緊人口的一線城市，而且近兩年的若干行動讓人覺得這并不是在開玩笑。而上海、深圳等城市也都或高或低地正在筑起人口流動的門檻。大城市慢慢變得不再友好，這讓很多人覺得有可能是一個轉(zhuǎn)折點。生活在這些城市的人感覺到越來越多的限制和不便，但越是這樣，這里越象征著一種稀缺。任何還想再在這里駐足的人都會抓住這個可能性。

因此，在這一波中買房的，很多都是初步定居在這個城市，但還生活得不夠好的人。如果給他們畫一幅像，那就是中產(chǎn)，他們構(gòu)成一個城市經(jīng)濟生命力的主要動力。

這一波購房人的心理預期在于：買房雖然透支了未來的收益，但是買到了當下的安全感。這個安全感就是：在快速城鎮(zhèn)化的當下，或許由此獲得了留在一線城市的一張車票。他們也會覺得價格不合理，甚至有房價微跌的預期，但是這些都不能動搖他們“搶著上車”的決心。

從一定程度上說，這種從經(jīng)濟意義上來說完全不明智的搶票行為，在更宏觀的經(jīng)濟視野里則是合理的。

就像貨幣中的“不可能三角”，選擇了貨幣發(fā)行權(quán)和定價權(quán)的中國就必然要牢牢控制貨幣的流動性。而在樓市中，為了不喪失主導地位，政府層面對土地和準入門檻的限制也不會取消。短期來看，中國的戶籍制度不但不會取消，反而會更加加固。而在相對長的一二十年里，中國的城鎮(zhèn)化也不但不會停滯，反而會更加加速。在這兩者的雙重作用下，房子就不完全只具備商品屬性或者金融屬性。

對于在城鎮(zhèn)化進程中輾轉(zhuǎn)流連于故土和新城之間的人們來說，房子是唯一能夠從心理和物質(zhì)層面都發(fā)生真實效益的錨。當原本只屬于經(jīng)濟學的一項商品被加入了社會學、心理學等諸多因素，它的定價法則必然變得瘋狂而復雜。

近年來一個同樣受關(guān)注的社會話題是農(nóng)村的凋零，高價彩禮和“鎮(zhèn)上一套房”成為結(jié)婚時女方的標配要求。這個和一二線城市的房價大漲實質(zhì)上出于同一個邏輯：無論出于教育醫(yī)療等現(xiàn)實考量，還是僅僅為了一個“面子”，哪個階層的人都不愿意在這場城鎮(zhèn)化的大潮中被甩下，而是會抱著負債累累的風險也要搶到一張船票。

那么，現(xiàn)在到了來說結(jié)論的時候了，如此偏離于定價規(guī)則的房子究竟還能不能買，值不值得買?

回答是：看自己未來的發(fā)展規(guī)劃。

如果只是為了保值增值，或者只是避免生活在“無房”的心理恐慌中，那就沒有必要趕在熱潮中跟風。房子的變現(xiàn)并不容易。而房產(chǎn)稅的征收只是時間問題，未來一代人手里必然會出現(xiàn)房產(chǎn)的降價，甚至還不止一波。

但是，如果為的是獲得在一個城市立足的重要籌碼之一，就不用去太過考慮現(xiàn)實收益。因為很可能出現(xiàn)這種情況：當房價已降，你手上的資金足夠，但很可能已經(jīng)因為種種限制而失去了買房的資格——這種限制可能來自于戶籍、貸款額度、上次購房時間等等。

中國的城鎮(zhèn)化起碼還要經(jīng)歷兩到三代人才能徹底完成。在這期間，不同城市都要找到自己的位置。什么時候每年春訓不需要完成六億人次的大遷徙，什么時候來到大城市變成不足1%人口比例的個體性遷徙，那些處在食物鏈頂端的大城市才會出現(xiàn)房價普遍下滑的可能性。

在這期間，會有很多經(jīng)濟學的理論為房價的爬坡提供理論支撐。而在它們背后所支撐的心理因素就是：人們依然希望代際間的流動，希望用各種嘗試和努力去提升自己的階層，改變自己的居住方位進而希望以此借力，改變更多。

當然了，以上都是建立在世界大格局不變、中國的大環(huán)境不變的前提下，一旦這兩個因素改變，房價必然受到影響。不過，也只有在這個前提下討論房價才有意義。畢竟如果極端的形勢發(fā)生的話，不光房子，就是所有投資品都同樣不可靠。